Zoom sur l'habitat coopératif

• Qu’est-ce que l’habitat coopératif ?

L’habitat coopératif est une des formes possibles de l’habitat groupé.

Sa spécificité tient essentiellement dans sa forme juridique, qui implique la sortie du système spéculatif par l’entrée dans la propriété collective, à la différence des autres habitats groupés dont l’objet final est la création d’une copropriété.

Les coopératives peuvent être de trois types[1] :

1) Coopératives de location

La coopérative construit les logements et les loue, en principe exclusivement à ses membres.

Les coopérateurs ne sont pas propriétaires d’un logement mais détenteurs de parts sociales proportionnelles à la superficie de leur logement. Ils versent un loyer équivalent aux charges et au remboursement de l’emprunt, et sont propriétaires collectivement d’un ensemble immobilier (immeuble ou lotissement).

Le processus de décision se veut plus démocratique que celui d’une assemblée générale de copropriété classique.

Les décisions sont prises sur le principe d’un logement/une voix, pas en fonction de la surface de son logement.

Les associés achètent des parts sociales qu’ils céderont à peu près au même prix à un nouvel arrivant s’ils souhaitent déménager (la valeur des parts est estimée au départ puis indexée sur le coût de la vie. Elles ne suivent pas les fluctuations du marché immobilier).

En France, ce type de coopérative est celui défendu depuis 2005 par l’association Habicoop. Quelques groupes suivis par cette association sont en train de construire leurs projets d’habitat groupé suivant ce modèle en région lyonnaise, mais aucun n’a pour l’instant achevé leur construction.

Il est plus répandu en Suisse, où il représenterait 5% du parc total de logements ([2]). Il est également très développé en Allemagne depuis de nombreuses années.

2) Coopératives de propriétaires

Dans ce cas les logements sont vendus aux coopérateurs, la coopérative ne restant propriétaire que des installations ou locaux communs.

3) Coopératives de type mixte

Les coopératives de ce type vendent une partie de leurs logements aux coopérateurs intéressés et louent l’autre partie aux autres. Le but de la vente est en général de faciliter le financement de l’opération en question.

• Pourquoi, et quand, l’habitat coopératif peut-il revêtir un intérêt général?

Des trois formes de coopératives présentées, les coopératives de location semblent les plus à même de revêtir un intérêt général, car elles répondent pleinement aux critères du développement durable, enjeu politique aujourd’hui national:

- Démarche participative d’habitat basée sur la démocratie (principe 1 homme, 1 voix – co décision), le vivre ensemble, et porteur de valeurs d’intérêt général telles que la mixité sociale et intergénérationnelle, l’ancrage dans les territoires etc…,

- Démarche porteuse d’un habitat respectueux de l’environnement : sain, confortable, économe en énergie et en ressources, il est en général dense et permet de contrer l’étalement urbain,

- Démarche sans but lucratif, elle permet, par la mutualisation des ressources et la réduction des intermédiaires, la création d’un logement qui peut être réellement abordable sous certaines conditions [3],

Dans le contexte actuel de crise financière et immobilière, c’est peut-être ce dernier aspect qui ferait de l’habitat coopératif un complément très utile aux filières conventionnelles de création de logement.

A titre d’exemple, le Plan Local de l’Habitat de l’agglomération lyonnaise fixait en 2006 à 2400 €/m² le prix maximum d’acquisition d’un logement neuf abordable, en fonction du taux d’effort admissible des ménages (Taux <30%, préconisé pour une accession).

Dans la pratique lyonnaise, ce niveau de prix paraît aujourd’hui très difficile à atteindre (Pm : il était en moyenne de 3200 €/m² au troisième trimestre 2008[4])

Une part importante de la production de logements abordables se fait donc par le biais des logements sociaux… Dont le parc, déjà saturé, risque fort de l’être encore longtemps, malgré tous les moyens mis en œuvre par les pouvoirs publics et les bailleurs de logements sociaux pour palier au manque de logements abordables.

=> L’habitat coopératif pourrait donc permettre de décharger utilement le parc social, en offrant des prix d’acquisition de logements en agglomération qui soient plus en adéquation avec le revenu des ménages.

=> Par ailleurs, en réduisant pour leurs habitants l’influence des fluctuations économiques sur le prix du    logement,  les coopératives d’habitation rempliraient un des principaux objectifs de la politique du logement.

=> Enfin, plus largement, les coopératives d’habitation «  décharge(raient) les collectivités publiques sur les plans tant financier que social, (..) assum(a)nt à ce titre une importante fonction préventive. Il est en effet démontré que lorsqu’on économise sur l’aide au logement, ce sont les autres budgets sociaux qui augmentent (prestations complémentaires, assistance sociale). Ceci est particulièrement vrai dans les villes, où se concentrent les groupes de population les plus fragiles »[1].

• Où en est l’habitat coopératif aujourd’hui en France et en Région Rhône Alpes ?

Si l’habitat coopératif peut revêtir un intérêt général comme nous venons de le voir, un des principaux obstacles à sa diffusion en France est aujourd’hui l’absence de cadre juridique et financiers permettant sa mise en œuvre sereine par des groupes de particuliers.

Pour y remédier, l’association Habiccop mène depuis plusieurs années un impressionnant travail de lobbying qui a récemment conduit au dépôt d’un projet de loi par les  députés Verts Noël Mamère, François de Rugy et Yves Cochet, pour un « Tiers Secteur de l’Habitat participatif, diversifié et écologique ».

La proposition incluait quelques articles rappelant l’urgence de la situation du logement en France, et l’apport que pourrait représenter le droit à l’expérimentation pour l’habitat coopératif.

Cette proposition a malheureusement été rejetée lors de son vote le 8 décembre dernier à l’Assemblée Nationale[5]…

Examinée devant un hémicycle vide, le 3 décembre, elle s’est vue contestée par les députés de l’UMP et du Nouveau Centre, essentiellement pour sa complexité et la normalisation qu’elle engendrerait de certaines formes de logements précaires.