Les futurs habitants de l'immeuble coopératif en projet rue Gabriel Péri, viendront y présenter leur belle aventure humaine, l'utopie réaliste dont ils engagé collectivement la réalisation : rénover un immeuble ancien dans le centre ville pour y créer 14 logements individuels et plusieurs espaces coopératifs partagés (salle coopérative, chambre d'ami, salle de jeu, buanderies…).
Mixité sociale et générationnelle, réhabilitation de l'image de l'habitat collectif, habitat durable, dissociation de la propriété et de l'usage du logement, réinvention du "vivre ensemble", tous ces fondements et thématiques de l'idée d'habitat coopératif pourront ensuite faire l'objet du débat avec les participants.
Le rendez-vous est fixé jeudi 10 novembre 2011 à 20h30 au Bar "L'Étrier" situé dans le bas de la rue Gabriel Péri, en face du café associatif "le petit grain".
Le montage de notre projet étant depuis quelques semaines en phase d'accélération et de concrétisation, voici quelques (bonnes) nouvelles avec des informations qui nous ouvrent des perspectives réelles :
Nous sommes en train de constituer une Société Coopérative par Actions Simplifiée (SAS coopérative à capital variable Loi de 1947) dotée d'un capital de départ de 300 000 Euros apporté par les futurs habitants. Son objet sera d'acheter l'immeuble, de lancer les études (architecte, études de sol), de déposer le permis de construire et de réaliser les travaux pour le compte des personnes physiques et morales qui achèteront les appartements (voir plus loin).
Nous nous sommes mis d'accord avec le propriétaire de l’immeuble de la rue Gabriel Péri sur un prix d'achat ainsi que sur les termes d’un compromis de vente (sous-seing privé) que nous allons signer à la fin du mois de juin.
Nous sommes en train de consulter trois équipes d'architectes et nous en choisirons une d'ici fin juin, à qui nous donnerons mandat d'élaborer d'ici la fin de l'année (en étroite collaboration avec le service d'urbanisme de la ville et l'Architecte des Bâtiments de Fance) un avant projet définitif (APD) permettant de déposer une demande de permis de construire.
Nous avons pris un contact officiel avec une banque coopérative qui se dit prête à nous suivre dans les conditions du montage décrit ci-dessous.
Mais l'information la plus importante et qui change significativement la donne, c'est que nous avons eu une nouvelle réunion avec le directeur de l'OPAC de l’Ariège (Office HLM) et son homologue de la SACICAP Pyrénées (ex CIL, promoteur de la formule PSLA), lesquels au vu du montage que nous leur présentions, nous ont formellement proposé de porter le volet social du projet.
Notre SAS coopérative pourrait ainsi construire pour le compte de l'OPAC les 6 à 7 logements destinés à ceux d'entre nous qui seront locataires sociaux et de la même manière à la SACICAP les 4 ou 5 logements destinés à ceux d'entre nous qui s'avéreront éligibles au PSLA.
L’achat « sur plans » (le terme technique est « Vente en l’Etat de Futur Achèvement ») de ces appartements au « promoteur coopératif » par nos deux partenaires institutionnels, nous garantit le financement du volet social de notre projet, tout en nous laissant la pleine maîtrise de sa conception.
La SAS coopérative quant à elle, pourrait ainsi « construire » les 5 logements coopératifs de ceux d’entre nous qui avons tout de suite la possibilité de constituer son capital. Elle réalisera de la même manière les 150 mètres carrés d’espaces collectifs dont tous les habitants de l’immeuble deviendront progressivement propriétaires en remboursant chaque mois l’emprunt contracté auprès de la banque pour le financer.
Mais elle sera surtout la clé de voûte de notre système coopératif, la structure à la gouvernance de laquelle tous les habitants seront associés quel que soit leur statut (locataire social, accédant à la propriété ou coopérateur fondateur).
Le schéma ci-dessous tente d’éclairer un peu ce montage complexe (mais qui est le seul en l’état à nous permettre de réaliser ce projet en mixité sociale et générationnelle) :
Ces propositions que nous font l'OPAC et la SACICAP ont plusieurs avantages :
Elles confèrent une forte crédibilité à notre projet grâce à la présence de deux partenaires institutionnels qui disposent du financement nécessaire pour acquérir les appartements en VEFA.
Elle permettent de réaliser pleinement notre projet coopératif de mixité sociale dans un partenariat public/privé très innovant.
Elles n'empêchent pas les locataires sociaux de devenir coopérateurs en acquérant progressivement des parts de la SAS coopérative qui finance les espaces collectifs.
Elles ouvrent la possibilité d'un accord entre la SACICAP et l'OPAC, la première pouvant "revendre" au second un logement PSLA dont le locataire accédant s'avérerait défaillant, afin de le maintenir dans les lieux, sous forme cette fois d'appartement HLM classique.
Mais elles posent également plusieurs questions dont celle de l'attribution de ces futurs 6 ou 7 logements HLM à des locataires issus de notre groupe, sachant :
Le Centre d’analyse stratégique vient de publier sa note d'analyse 196
"Favoriser la mobilité résidentielle en modifiant la fiscalité du logement"
Dans un contexte de hausse du chômage, la qualité de l’appariement sur le marché du travail sera un déterminant important de la sortie de crise et du retour au plein emploi.
Or, il existe un lien fort entre statut d’occupation du logement, mobilité géographique et performance du marché du travail : un marché du logement fluide pourrait être un déterminant non négligeable du taux de chômage structurel dans les économies développées.
On relève aujourd’hui plusieurs freins à la mobilité résidentielle. D’une part, l’ampleur des droits de mutation participe à la réduction de la mobilité des propriétaires. D’autre part, le traitement fiscal des revenus fonciers est très défavorable aux « locataires bailleurs » (les ménages locataires de leur résidence principale et propriétaires d’un bien immobilier mis en location), ce qui renforce les tensions sur le marché locatif.
Le rétablissement d’une certaine neutralité fiscale entre les statuts d’occupation locataire et propriétaire pourrait conduire à une meilleure allocation des logements dont les premiers bénéficiaires seraient les jeunes et les plus défavorisés.
L’effet attendu peut être particulièrement fort pour les seniors dont les enfants ont quitté le foyer. Ils semblent en effet réticents à vendre leur logement mais pourraient trouver avantageux de le mettre en location pour louer un bien plus adapté à leur âge et à leurs besoins.
Pour consulter et télécharger la note d’analyse 196 : cliquer sur le lien suivant : link
Bien que cette note d’analyse émanant du centre d’analyse stratégique soit dans la droite ligne d’une politique économique dans le sens du libéralisme, il est intéressant de noter les liens faits entre la hausse du chômage, le statut d’occupation du logement, la mobilité géographique et « la performance du marché du travail ».
Notons au passage qu’en parfait texte libéral cette analyse impute en grande partie la possibilité de mobilité à des droits de mutations à son sens trop importants.
En l’espèce ce rapport parle d’une classe de personnes et non pas de l’ensemble de la population. Les sens des propositions faites vont surtout au bénéfice des propriétaires, par le biais entre autre de la diminution des frais de mutations, qui auraient ainsi une meilleure rentabilité sur leurs logements sous couvert de faire mieux circuler ces logements en particuliers au plus jeunes pour leur permettre de trouver du travail partout en France ?
En clair pour diviser les travailleurs il faut pouvoir les déplacer plus facilement et pour ce il faut offrir des avantages au propriétaires sur leurs logements pour accompagner le mouvement.
Tout le contraire de notre projet de logement coopératif. A lire tout de même comme élément de réflexion ambiante et pour éviter certains pièges.
Dominique Mourlane
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Samedi 30 novembre 2013 à 12h.
