RÉHABILITATION ÉCOLOGIQUE D’UN IMMEUBLE ANCIEN DU CENTRE VILLE DE PAMIERS, SOUS LA FORME D’UNE SCI COOPÉRATIVE POUR UNE QUINZAINE FAMILLES DONT LA MOITIÉ AYANT DES REVENUS TRÈS MODESTES Présentation synthétique du projet - Un immeuble ancien du vieux centre ville, en très mauvais état, comprenant 1 600 m2 de surface habitable. - La réalisation d’une quinzaine d’appartements et de nombreux espaces mutualisés pour un groupe de familles en accession sociale et très sociale à la propriété coopérative. - La volonté de concevoir un projet écologiquement exemplaire (économies d’énergie et mutualisation de moyens) de façon à ce que les familles les plus modestes puissent s’y loger à des loyers sociaux avec des charges très faibles. - L’élaboration participative du programme d’habitation avec les futurs habitants. - Une SCI à gouvernance coopérative qui sera propriétaire bailleur de logements (ordinaires, sociaux et très sociaux) pour des locataires qui pourront acquérir les parts de la SCI dans la durée et en fonction de leurs revenus. |
| Présentation du territoire Capitale économique de l’Ariège et cité de tradition ouvrière, la ville de Pamiers compte 15 000 habitants (21 000 avec sa proche couronne). A 70 km de Toulouse, reliée par le train et l’autoroute, Pamiers connaît depuis dix ans un remarquable dynamisme économique et démographique. Mais tandis que la construction neuve, les zones commerciales et industrielles, s’étalent de manière déraisonnable au détriment des terres agricoles, le centre ancien dépérit et se précarise : 650 logements vacants, un taux très élevé de logements indignes, une population qui vieillit et s’appauvrit, des commerces qui ferment, des quartiers entiers qui courent le risque de se ghettoïser. |
| Personnes concernées par le projet - Des personnes seules et des familles monoparentales avec des revenus faibles et très faibles (RSA). - Des couples d’actifs avec enfants et des revenus moyens. - Des personnes retraitées ou en passe de l’être avec une très petite pension. - Des personnes retraitées avec une pension convenable. |
| Démarche d’élaboration du projet et phases de mise en œuvre - Elaboration participative du programme d’habitation avec l’aide de l’AERA (Stéphane Gruet) – octobre 2010 à juillet 2011. - Constitution de la SCI avec les futurs habitants et des investisseurs éthiques – premier semestre 2011. - Etudes techniques et bouclage du plan de financement – deuxième semestre 2011. - Début des travaux – premier trimestre 2012. |
| Moyens mobilisés - La motivation et le bénévolat des futurs habitants. - L’appui technique de l’AERA. - L’appui politique et financier de la collectivité (Mairie et communauté de communes). |
| Besoins de financement - 35 000 € pour l’ingénierie d’accompagnement du projet coopératif pendant deux ans (AERA) - Une estimation approximative de 3 millions d’Euros pour la réalisation du programme (fonds privés, aides de l’ANAH, emprunts bancaires. |
L’organisme
L’association « Penser la ville à Pamiers » a été créée en septembre 2009 (JO du 5/09/09).
Elle s’est donné pour objet :
- De proposer et d’animer un lieu de réflexion, de formation et de débats sur l’aménagement urbain, sur la requalification du centre ancien et sur le « vivre ensemble » à Pamiers.
- De favoriser l’émergence et la réalisation de projets collectifs, d’initiative privée, associative ou publique, susceptible de redonner vie aux différents quartiers de Pamiers.
- D’initier toute action, manifestation, publication susceptible de contribuer à ces objectifs.
Association citoyenne, « Penser la ville à Pamiers » fonctionne de manière entièrement bénévole. Une cotisation modeste de 5 € a été fixée par l’Assemblée Générale. Une vingtaine de personnes y ont adhéré formellement.
Grâce à sa reconnaissance par la Mairie, les réunions peuvent se tenir à la Maison des Associations et elle est conviée à participer aux commissions extra-municipales sur l’urbanisme et le développement durable.
L’association a pour président Bernard Brunet (fondateur et dirigeant de la SCOP Sapie, une coopérative de conseil qui œuvre depuis plus de vingt ans dans les champs du développement territorial et de l’économie solidaire).
Dès sa création, l’association a engagé plusieurs réflexions (en partenariat avec les acteurs locaux) sur le centre ville, le plan de circulation, le paysage urbain, le maintien des petits commerces…
Cependant la réflexion la plus importante a rapidement porté sur la réhabilitation du centre ancien et notamment de la rue Gabriel Péri. Ancienne artère principale de Pamiers ayant depuis des années perdu progressivement de son attractivité, elle irrigue tout un quartier comprenant de plus en plus de logements indignes, habités par des personnes en situation de précarité.
La question est donc posée du devenir de ce quartier : « quel urbanisme, quelle rénovation pour les immeubles devenus insalubres, quelle mixité sociale et générationnelle pour le centre d’une petite ville en plein développement, dont la qualité du cadre de vie ne peut s’imaginer sans une réflexion approfondie sur sa cohésion sociale et culturelle ? »
La genèse du projet d’habitat coopératif
L’association formule ainsi très vite les propositions suivantes : « Il pourrait en effet être possible d’apporter à ces questions des réponses innovantes, qui conjuguent rénovation urbaine, éco-construction, mixité sociale et démocratie participative.
La municipalité pourrait ainsi se porter acquéreur d’un ensemble d’immeubles vétustes constituant un ou plusieurs îlots, afin que puisse s’y élaborer un projet d’habitat :
- offrant une gamme diversifiée de logements locatifs (sociaux, très sociaux, non conventionnés…) ainsi que des logements en accession à la propriété, qui pourraient être construits et gérés par une coopérative d’habitat,
- intégré architecturalement dans le style appaméen, mais bénéficiant des techniques de construction les plus récentes en matière de consommation d’énergie et de matériaux respectueux de l’environnement,
- prévoyant la création d’espaces et de locaux collectifs ainsi que de commerces qui encouragent le brassage culturel et la vie de quartier.
L’élaboration de ce projet pourrait être conduite de manière participative, en associant à la réflexion ses futurs habitants, des professionnels (architectes, constructeurs), des associations, des citoyens de la ville intéressés par la démarche, ainsi que la municipalité. »
Dans l’année qui suit cette première réflexion, quatre familles faisant partie de l’association (dont le président) décident de se lancer dans l’aventure. Contact est pris au printemps 2010 avec le maire de la ville, André Trigano, pour lui soumettre l’idée « de réunir une dizaine de ménages, de taille, de composition, de générations et de niveaux sociaux différents, autour d’un projet d’acquisition et de rénovation d’un immeuble ou d’un pâté de maisons, afin :
- d’y avoir chacun un logement correspondant à ses besoins présents et à venir (en intégrant notamment l’hypothèse de l’évolution des besoins dans le temps, liés à l’évolution de la taille de la famille, au vieillissement, voire à la perte d’autonomie)
- d’y avoir et de gérer en commun tout espace ou équipement mutualisable (cour ou terrasses, salle de jeux pour les enfants, espace de restauration commun pour les personnes âgées, atelier de bricolage, bureaux partagés, chambres d’amis, buanderie, salle de vidéo projection, salle de réunion associative etc…),
- d’investir en commun dans la qualité environnementale et l’efficacité énergétique de la rénovation du bâtiment et de la création de logements (éco-matériaux, isolation, énergie renouvelable, optimisation de l’espace)
- de gérer de manière coopérative et démocratique l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble,
- de favoriser la convivialité et la solidarité entre les habitants tout en garantissant à chacun l’intimité et la préservation de sa vie personnelle et familiale. »
A la suite de cet entretien, décision est prise d’organiser une journée d’information et de sensibilisation au concept d’habitat coopératif. Celle ci a lieu à l’Hôtel de Ville le 10 juin 2010 et attire une centaine de personnes venues voir les panneaux explicatifs et discuter avec les membres de l’association. Une table ronde permet d’entendre trois témoignage toulousains : un élu en charge des écoquartiers, un architecte accompagnant des projets d’habitat coopératif, la représentante d’un groupe de futurs habitants.
Grâce à cette journée, une douzaine de familles décident de se joindre au projet, rejoignant ainsi les quatre qui y réfléchissaient déjà.
Elles adoptent un rythme de réunions régulières et commencent à rechercher une lieu d’implantation et des partenaires qui pourront les aider à réaliser leur projet :
- Leur choix se fixe ainsi sur un immeuble ancien très dégradé dont le propriétaire accepte d’être dans un premier temps associé au projet (en apportant son bien dans la SCI).
- Contact est pris avec Stéphane GRUET de l’AERA à Toulouse pour lui demander d’accompagner le groupe dans l’élaboration du projet.
- Des contacts sont également pris avec des personnalités locales susceptibles de soutenir le projet en tant « qu’investisseurs sociaux ».
- Un travail de fond est engagé avec la Communauté de communes (qui a la compétence habitat) et la ville pour inscrire le projet dans la future opération de renouvellement urbain (OPAH RU) et mobiliser les financeurs du logement social.
- Un blog Internet est ouvert : http://www.habitercooperatifapamiers.org
Le projet
- 15 familles (couples avec enfants ou monoparentales) et personnes seules, de 30 à 70 ans, avec des ressources comprises entre le minimum social (3 ménages au RSA et 3 familles avec des très petits revenus) et des revenus moyens (familles avec deux salaires, retraites convenables…).
- Un immeuble dans le centre ancien (à rénover de fond en comble) avec un potentiel de 1 600 m2 de surface habitable.
- L’idée de constituer une SCI avec comme premiers sociétaires des investisseurs « éthiques » extérieurs (le propriétaire de l’immeuble, la municipalité, un ou deux « mécènes »…) et les quelques ménages disposant d’un apport personnel.
- La volonté que tous les habitants de l’immeuble soient locataires de la SCI mais puissent acquérir progressivement (en fonction de leurs moyens) des parts sociales de la SCI correspondant à la valeur initiale de leur logement (les plus values spéculatives seront rendues impossibles).
- Une vraie gouvernance coopérative, où toutes les parties prenantes (familles et investisseurs) disposeront d’une voix, quelle que soit le nombre de parts sociales détenues.
- La création d’au moins un tiers de logements très sociaux (financés comme tels) pouvant loger durablement les ménages les plus défavorisés adhérant au projet coopératif.
- La volonté de réaliser une réhabilitation éco-exemplaire (avec le moins possible de charges pour les ménages) : un immeuble à (très) basse consommation énergétique, des matériaux écologiques, des espaces mutualisés pour économiser l’espace individuel, un système d’auto-partage et de vélos mutualisés…
- La possibilité pour les ménages qui le souhaiteront de réaliser eux mêmes (auto-construction) une partie des travaux de second œuvre afin d’apporter en travail ce qu’ils ne pourront pas apporter en argent.
- L’ambition de montrer l’exemple et de susciter d’autres projets coopératifs qui pourraient se développer dans le périmètre de l’OPAH RU en s’adossant aux bailleurs sociaux (une fois que ceux-ci auront pu mesurer la faisabilité économique et sociale du concept).
- L’intention de démontrer que l’habitat collectif n’est pas une punition (ou un choix par défaut) mais une opportunité de qualité de vie, une chance pour mieux « vivre ensemble » dans la ville et proposer ainsi une alternative crédible à l’étalement urbain.
Le public : familles engagées dans le projet
| familles | adultes | enfants | Tranche d’âge | revenu fiscal de référence 2009 | aide |
| famille 1 | 2 | 2 | 35 - 50 | RSA | PLAI |
| famille 2 | 1 | 1 | 40-60 | RSA | PLAI |
| famille 3 | 1 | 0 | < 60 | RSA | PLAI |
| famille 4 | 1 | 0 | > 40 | 5 019 | PLAI |
| famille 5 | 1 | 1 | 40-60 | 9 862 | PLAI |
| famille 6 | 1 | 2 | 40-60 | 12 639 | PLAI |
| famille 7 | 1 | 0 | < 60 | 15 978 | PLUS |
| famille 8 | 1 | 0 | 40-60 | 16 551 | PLUS |
| famille 9 | 1 | 0 | < 60 | 18 110 | PLUS |
| famille 10 | 1 | 0 | > 40 | 20 000 | PLS |
| famille 11 | 1 | 1 | 40-60 | 20 862 | PLUS |
| famille 12 | 1 | 1 | 40-60 | 21 865 | PLUS |
| famille 13 | 2 | à naître | 35 - 50 | 36 203 | x |
| famille 14 | 2 | 2 | 35 - 50 | 59 846 | x |
| famille 15 | 1 | 0 | < 60 | 42 000 | x |
Démarches et phases du projet
L’élaboration du programme d’habitat constitue la première phase de la démarche. Elle est cruciale et va conditionner toute la faisabilité du projet.
Il s’agit en effet de prendre la mesure des besoins et envies individuels de chaque ménage, puis de définir collectivement les besoins et envies d’espaces mutualisés, afin de confronter ensuite ces données humaines aux impératifs techniques et financiers de la réalisation du projet.
Ce n’est qu’à l’issue de ce travail de programmation collective, que le projet peut rentrer dans une phase d’étude de faisabilité technique et économique : travail des architectes, montage du plan de financement, montage juridique.
L’élaboration d’un tel programme et de sa mise en œuvre, nécessite l’intervention d’un intervenant (extérieur au groupe de futurs habitants) spécialisé dans l’animation participative de ce type de démarche.
L’équipe toulousaine de l’AERA (Association d’Etudes et de Recherches pour l’Architecture) et son directeur Stéphane GRUET, ont mis au point des méthodes et des outils qui leur ont permis d’engager l’accompagnement de plusieurs projets d’habitat coopératif adossés à des sociétés d’HLM.
Dans ce cas, le coût de leur prestation est intégré (sous la forme d’un pourcentage) dans le montant total de l’opération, calculé et financé par la société HLM.
Mais dans le cas du projet de Pamiers, qui s’oriente vers une maîtrise d’ouvrage privée (création d’une SCI avec le propriétaire de l’immeuble, les futurs habitants et des investisseurs éthiques), il n’y ne peut y avoir dès le départ ce type de calcul.
Il faudrait donc que l’élaboration du programme puisse être financée en amont du montage juridique et financier du projet.
L’association se propose donc de demander à la Communauté de communes de financer une partie (en tous cas le démarrage) de cette mission d’accompagnement. La présente réponse à l’appel à projets de la Fondation de France, vise à trouver ainsi un co-financement privé pour l’ingénierie du projet.
D’autres partenaires pourront également être sollicités en fonction de leur possibilités d’aider ce type d’action : le Conseil Régional Midi-Pyrénées, le Conseil Général de l’Ariège, la CAF de l’Ariège…
Les phases suivantes comprendront :
- La constitution de la SCI
- Le montage des dossiers de financement des logements sociaux auprès de l’ANAH
- Le montage financier de l’opération avec les partenaires bancaires
- Le projet architectural et la réalisation des travaux
Moyens mobilisés et budgets prévisionnels
Le projet repose pour le moment uniquement sur l’engagement bénévole de ses membres. Parmi ceux-ci, plusieurs possèdent une compétence professionnelle qui leur permet de concevoir et de mettre en œuvre la plus grande partie des démarches : écriture du projet, contacts avec les partenaires institutionnels, recherche de concours financiers, montage de dossiers de subvention, communication extérieure…
Le concours de l’AERA sera néanmoins indispensable pour animer le travail sur le programme et assurer la médiation avec la maîtrise d’œuvre. Il a été chiffré à hauteur de 35 000 € pour un accompagnement global sur toute la durée de la mise en œuvre du projet (programmation cooptation et AMO en intermédiation). Le souhait de l’association serait que la subvention de la Fondation de France puisse pour l’essentiel contribuer à financer le coût de la prestation de l’AERA.
Des concours publics (Communauté de communes, Conseil Régional) sont sollicités pour financer le démarrage de l’accompagnement par l’AERA en 2010.
Mais dès que la SCI pourra être constituée, un plan de financement global sera élaboré, qui comprendra le montant prévisionnel des travaux et de tous les concours techniques nécessaires à la réalisation du projet : accompagnement par l’AERA, architecte, maître d’œuvre, conseil juridique, ingénierie sociale…
A l’heure de répondre à cet appel à projets, il nous est encore impossible de chiffrer un budget prévisionnel, sauf à avancer une estimation très approximative d’un prix global du mètre carré multiplié par la surface potentiellement habitable de l’immeuble, soit environ 3 millions d’Euros.
Bernard Brunet
Pamiers, le 14 octobre 2010
Nous avions mis les petits plats dans les grands ! 
C'est donc avec la perspective de voir notre projet se relancer, que nous allons attndre le début de l'année 2014, en espérant que les promosses qui nous sont faites pourront être tenues. 
Il a fallu ensuite inscrire le programme (c'est à dire les 15 appartements avec leurs spécificités et les espaces coopératifs) dans un espace contraint par ces vieux murs. Un tour de force pour les architectes mais surtout de longues discussions entre nous et de nombreuses concessions au principe de réalité, pour que chaque famille trouve une place qui lui convienne (étage, exposition, situation sur la rue ou sur la cour, dans le neuf ou dans l'ancien, accès, terrasses, proximité de l'ascenseur…). 
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